Filtraciones y agua del vecino de arriba: qué seguro paga

Quién paga una filtración depende de dónde nace el agua: en el piso del vecino, en una tubería común o en tu propia casa. Y que el seguro la cubra depende, sobre todo, de si fue algo repentino o un deterioro que venía de lejos.

Primero, el origen

El punto de corte entre lo privativo y lo común suele estar donde el desagüe de la vivienda se une a la bajante del edificio: antes de esa pieza, del vecino; después, de la comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a mantener en buen estado su piso e instalaciones privativas de forma que no perjudiquen a los demás, y a resarcir los daños que ocasione por su descuido (art. 9.1.b de la Ley 49/1960). En Cataluña la propiedad horizontal la regula su propio Código civil, con reglas parecidas.

Segundo, el tipo de daño

Esta es la pregunta que ordena casi todos los casos: ¿fue un hecho repentino o un deterioro con el tiempo?

• Repentino: un latiguillo que revienta, una lavadora que se desborda, un atasco puntual. Suele estar cubierto.
• Progresivo: una tubería corroída que lleva años perdiendo, juntas de la bañera gastadas, una impermeabilización agotada. Suele estar excluido como causa, aunque los daños que provoca en un tercero podrían entrar por la responsabilidad civil del que los causa.

Y una regla que evita muchos disgustos: la pieza que falla no se paga; los daños que causa, sí. El latiguillo roto es del dueño de la instalación; tu techo y tu parquet son el daño.

No todas las manchas son filtraciones

Antes de reclamar a nadie, conviene mirar la mancha:

• Filtración: tiene un foco y un recorrido, de arriba abajo. Suele dejar un cerco con borde.
• Condensación: difusa, sin borde, en rincones, detrás de muebles o junto a ventanas, y vuelve cada invierno. No viene del vecino: es ventilación, calefacción o aislamiento, y no suele ser un siniestro.
• Capilaridad: empieza abajo, cerca del suelo, y deja sales blancas. Tampoco viene de arriba.

Qué hacer, paso a paso

1. Avisa al vecino o al administrador para localizar el origen y cortar el agua si hace falta.
2. Haz fotos de la mancha, del techo y de lo que se haya estropeado, con fecha.
3. Comunica el siniestro a tu compañía en el plazo que diga tu póliza; la ley fija como máximo siete días desde que lo conoces (art. 16 de la Ley 50/1980).
4. Pide que se determine el origen. Sin origen claro, cada parte tenderá a pensar que es de otro.
5. No tires lo dañado hasta que lo haya visto quien valora el daño.

Si tienes cubiertos los daños por agua, tu compañía podría pagarte y después reclamar al responsable o a su aseguradora: la ley le permite subrogarse en tus derechos una vez pagada la indemnización (art. 43 de la Ley 50/1980). Y si el vecino tiene seguro de responsabilidad civil, la ley te da acción directa contra su aseguradora (art. 76).

Un ejemplo para verlo

Ejemplo ilustrativo: aparece una mancha en el techo del baño. El vecino de arriba encuentra que el sellado de su bañera estaba agrietado desde hacía tiempo.

• Reparar su sellado: es mantenimiento de su casa; no lo pagaría ningún seguro.
• Pintar y reparar tu techo: es daño a un tercero; podría entrar por su responsabilidad civil.
• Si la mancha vuelve porque no ha reparado el origen, el segundo siniestro puede tener problemas para cubrirse.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que esperar a que pague el seguro del vecino?

No necesariamente. Si tu póliza cubre daños por agua, puedes dar el parte a tu compañía. Según tus condiciones, podría pagarte ella y después reclamar al responsable.

¿Y si el vecino no quiere dar el parte a su seguro?

Puedes reclamar directamente a su aseguradora de responsabilidad civil (art. 76 de la Ley 50/1980) o pedir a tu propia compañía que lo gestione. Tener fotos y un origen identificado ayuda mucho.

¿Pagan buscar la fuga aunque no haya daños?

Depende de la póliza. Muchas cubren localizar y reparar la avería solo si ha causado daños cubiertos, y con un límite propio. Míralo en la garantía de daños por agua.

Mi casa tiene humedad cada invierno. ¿Es una filtración?

Si es difusa, en rincones y vuelve con el frío, lo más probable es que sea condensación. Eso no suele cubrirlo ningún seguro, porque no es un accidente sino un problema de ventilación o aislamiento.

Revisa tu garantía de agua antes de necesitarla

El semáforo te pregunta por tu vivienda y tu póliza y te dice, en dos minutos, si hay algo que mirar.

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Esta guía explica cómo suelen funcionar las pólizas. Lo que se cubriría en tu caso depende de las condiciones de tu póliza y del origen y la valoración del siniestro concreto.